종합부동산세 이해하기: 누가, 얼마나 내야 할까?
2025년 1월 업데이트 | 읽는 시간: 8분
이 글에서 배울 수 있는 것
- 종합부동산세 과세 대상과 기준
- 2025년 종부세 세율표
- 1세대 1주택자 특례
- 종부세 절세 방법
1. 종합부동산세란?
종합부동산세(종부세)는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 재산세와 별도로 부과되며, 매년 6월 1일 기준으로 과세됩니다.
| 구분 | 과세 기준 (공시가격) |
|---|---|
| 주택 (일반) | 9억원 초과 |
| 주택 (1세대 1주택) | 12억원 초과 |
| 종합합산토지 | 5억원 초과 |
| 별도합산토지 | 80억원 초과 |
공시가격 vs 시가
종부세는 실거래가가 아닌 공시가격 기준입니다. 공시가격은 보통 시가의 60~80% 수준이며, 국토교통부 '부동산공시가격 알리미'에서 확인 가능합니다.
2. 2025년 종부세 세율
주택분 종부세
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
3. 1세대 1주택자 특례
특례 혜택
- ✓공제금액: 9억원 → 12억원
- ✓세액공제: 고령자 공제 + 장기보유 공제 (최대 80%)
- ✓세부담 상한: 전년도 재산세+종부세의 150%
고령자 공제
- • 60~65세: 10%
- • 65~70세: 20%
- • 70세 이상: 30%
장기보유 공제
- • 5~10년: 20%
- • 10~15년: 40%
- • 15년 이상: 50%
계산 예시: 공시가격 15억원, 70세, 10년 보유
- • 과세표준: (15억 - 12억) × 60% = 1.8억원
- • 산출세액: 약 90만원
- • 고령자 공제 30% + 장기보유 40% = 70% (최대 80%)
- • 납부세액: 약 27만원
4. 종부세 절세 방법
방법 1: 부부 공동명의
부부 공동명의 시 각자 9억원씩 공제되어 합계 18억원까지 종부세 면제. 단, 1세대 1주택 특례(12억)는 적용 불가.
방법 2: 임대사업자 등록
조건 충족 시 종부세 합산 배제 가능. 다만 의무임대기간, 임대료 상한 등 규제 있음.
방법 3: 6월 1일 전 양도
종부세는 매년 6월 1일 기준. 그 전에 양도하면 해당 연도 종부세 면제.
5. 종부세 납부 일정
6월 1일과세 기준일 (이 날 보유 기준)
11월 중종부세 고지서 발송
12월 1~15일납부 기간 (분납 가능: 500만원 초과 시)